SECTEURS STRATÉGIQUES · SECTEUR 10

Construction, immobilier et ville durable

Décarboner le bâti, rénover le parc existant, sobrement aménager le territoire. XXI Avocats accompagne ceux qui conçoivent, financent et bâtissent la ville de demain.

Pourquoi ce secteur

Le bâtiment représente à lui seul près de 15 % des émissions françaises de gaz à effet de serre et plus de 40 % de la consommation énergétique. Il abrite, organise et soigne. Le droit doit contribuer à protéger le logement, la qualité de vie et les engagements climatiques du pays.

Un enjeu climatique

Un enjeu de cohésion

Un enjeu territorial

La décarbonation du bâti combine rénovation énergétique du parc existant, matériaux biosourcés, sobriété foncière et adaptation au changement climatique. La directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments, refondue en 2024, fixe un cap exigeant et vérifiable.

Accès au logement, lutte contre l'habitat indigne, politiques du peuplement, renouvellement urbain : le droit immobilier est un outil central de cohésion sociale. Les travaux du Shift Project soulignent l'importance d'une rénovation massive et socialement acceptable.

Le zéro artificialisation nette, la résilience climatique des ouvrages, la commande publique de travaux et les contentieux de construction redessinent un droit de la ville durable à la croisée de l'urbanisme, de l'environnement et de la commande publique.

Ce que recouvre ce secteur

Le secteur couvre la construction, la rénovation, l'aménagement, l'immobilier et les outils fonciers. Nous intervenons sur ses six composantes.

Construction neuve et réglementation environnementale

RE2020, matériaux biosourcés et bas-carbone, réemploi, construction hors site, filière bois.

Rénovation énergétique du parc existant

MaPrimeRénov', certificats d'économies d'énergie, DPE, plan de rénovation, lutte contre les passoires thermiques.

Aménagement urbain et zéro artificialisation nette

SCoT, PLU, SRADDET, opérations d'aménagement, renouvellement urbain, foncier stratégique, zones humides.

Logement et immobilier résidentiel

Logement social, bail d'habitation, copropriétés, droit au logement opposable, encadrement des loyers, VEFA.

Immobilier tertiaire et décret tertiaire

Obligations de réduction des consommations, reporting CSRD, bureaux, commerces, logistique urbaine, transformation d'usage.

Commande publique de travaux et contentieux

Marchés publics de travaux, marchés globaux, contrats de performance, maîtrise d'œuvre, assurance construction, contentieux des désordres.

Six défis qui redessinent le droit de la construction

Décennie 2026-2036 · Synthèse issue des travaux publics de la Cour des comptes, du Shift Project, de l'Institut Montaigne, du Cerema, de Sciences Po et des documents officiels français et européens.

Massifier la rénovation énergétique du parc existant

La directive européenne EPBD refondue en 2024 impose de réduire la consommation du parc résidentiel de 16 % d'ici 2030 et de 20 à 22 % d'ici 2035. Le Shift Project chiffre à un million de logements par an l'objectif de rénovation performante, avec un transfert massif d'emplois vers le secteur.

Directive (UE) 2024/1275 sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD refonte) ; loi n° 2019-1147 « énergie et climat » ; loi n° 2021-1104 « Climat et résilience » ; publications du Shift Project sur la décarbonation du logement — Lien ; publications de l'ADEME et de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH).

Piloter le zéro artificialisation nette sous des calendriers assouplis

La loi Climat et résilience fixe un objectif de réduction de moitié de la consommation foncière en 2030 et la neutralité en 2050. La proposition de loi TRACE, votée au Sénat en mars 2025, reporte les échéances des documents d'urbanisme à 2031 pour les SCoT et 2036 pour les PLU. Le contentieux de l'artificialisation va se déplacer vers les projets.

Loi n° 2021-1104 « Climat et résilience » (articles 191 à 226) ; loi n° 2023-630 du 20 juillet 2023 visant à faciliter la mise en œuvre des objectifs de zéro artificialisation nette (ZAN 2) ; proposition de loi TRACE (adoptée au Sénat le 18 mars 2025) ; publications du Cerema sur la mise en œuvre du ZAN — Lien ; dossiers vie-publique sur le ZAN — Lien.

Renforcer la RE2020 et décarboner les matériaux

Le décret du 30 décembre 2024 ajuste les exigences RE2020 après trois années d'application. Le droit de la construction intègre désormais le poids carbone des matériaux, l'usage du biosourcé, le réemploi et la filière bois. Le Shift Project appelle à étendre la trajectoire jusqu'en 2050.

Décret n° 2021-1004 du 29 juillet 2021 relatif aux exigences de performance énergétique et environnementale des constructions de bâtiments (RE2020) ; décret du 30 décembre 2024 modifiant la RE2020 ; code de la construction et de l'habitation ; publications du Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB) ; publications de l'ADEME.

Décarboner l'immobilier tertiaire et documenter la performance

Le décret tertiaire impose aux exploitants de bâtiments de plus de 1 000 m² une réduction progressive des consommations énergétiques. L'EPBD 2024 renforce les exigences sur le non-résidentiel. La CSRD ajoute l'obligation de reporting climat. L'articulation de ces régimes structure la stratégie des foncières.

Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 « ELAN » (décret tertiaire) ; décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 ; directive (UE) 2024/1275 (EPBD) ; directive (UE) 2022/2464 (CSRD) ; publications officielles sur la plateforme OPERAT.

Adapter le bâti et les ouvrages au changement climatique

Îlots de chaleur urbains, retrait-gonflement des argiles, inondations, épisodes caniculaires : le droit de la construction doit désormais intégrer les risques climatiques. Les obligations d'information, les assurances et la responsabilité décennale évoluent en conséquence.

Code de la construction et de l'habitation ; code des assurances (garanties décennale et dommages-ouvrage) ; loi n° 82-600 du 13 juillet 1982 (catastrophes naturelles) ; plan national d'adaptation au changement climatique (PNACC) ; publications de l'Observatoire national sur les effets du réchauffement climatique (ONERC).

Sécuriser la commande publique de travaux et les contentieux de construction

Les grands projets publics combinent désormais enjeux climatiques, circularité, performance énergétique et gestion des risques d'exécution. Clauses environnementales, marchés globaux de performance, médiation et traitement des désordres structurent la nouvelle pratique du droit de la construction publique.

Code de la commande publique (marchés publics de travaux et marchés globaux de performance) ; loi n° 2021-1104 « Climat et résilience » (clauses environnementales) ; publications de l'Observatoire économique de la commande publique (OECP) ; jurisprudence du Conseil d'État et de la Cour de cassation ; publications de la Mission interministérielle pour la qualité des constructions publiques (MIQCP).

Structurer une opération d'aménagement complexe

Montage juridique, articulation ZAN, concertation, autorisations, maîtrise foncière, financement, contrats. Nous construisons l'architecture juridique du projet et sa résilience au contentieux.

Défendre une autorisation d'urbanisme ou un permis de construire contesté

Analyse des griefs, référés, recours en annulation, cassation devant le Conseil d'État. Nous portons la défense et articulons contentieux administratif et civil.

Comment nous intervenons

Des missions-types que le cabinet est en capacité de conduire dans le secteur, présentées à titre illustratif, et non exhaustif.

Accompagner un bailleur ou un aménageur dans un programme massif de rénovation

Stratégie juridique, financement, marchés de travaux, relations avec les copropriétés, accompagnement des locataires, articulation avec les aides publiques. Nous pilotons la conformité et la performance.

Structurer un marché public de travaux ou un marché global de performance

Analyse du besoin, choix du montage, rédaction du cahier des charges, clauses environnementales, suivi d'exécution, traitement des désordres. Nous sécurisons l'ensemble du cycle.

Sécuriser un projet soumis à la RE2020 ou au décret tertiaire

Qualification des obligations, choix des matériaux, rédaction contractuelle, suivi des performances, dialogue avec les administrations, articulation avec la CSRD. Nous installons la conformité dès la conception.

Gérer un contentieux de construction ou de désordres

Expertise judiciaire, coordination des acteurs (maîtrise d'œuvre, entreprises, assureurs), stratégie de défense, médiation, jusqu'à la résolution technique et financière.