Domaine public, domaine privé, occupations, cessions : la propriété des personnes publiques obéit à des règles propres, longtemps pensées pour protéger l'affectation des biens à l'usage public. Ces règles sont aujourd'hui sollicitées par de nouveaux impératifs : valoriser sans brader, recycler le foncier déjà bâti, verdir les titres d'occupation et arbitrer entre besoin de recettes et maîtrise des actifs stratégiques.

Ce que recouvre cette politique publique

Le champ embrasse l'ensemble de la gestion patrimoniale publique :

• le domaine public, naturel et artificiel, et le domaine privé des personnes publiques ;

• les autorisations d'occupation temporaire et les baux emphytéotiques administratifs ;

• les cessions immobilières et les opérations de valorisation du patrimoine ;

• l'articulation de la gestion patrimoniale avec les objectifs de sobriété foncière ;

• la protection des actifs stratégiques et la sécurisation des montages contractuels.

Les défis à dix ans

La valorisation du patrimoine doit désormais composer avec l'objectif de « zéro artificialisation nette ». Fixé à l'horizon 2050 par la loi Climat et résilience du 22 août 2021, avec un objectif intermédiaire de réduction de moitié de la consommation d'espaces sur la décennie 2021-2031, cet objectif pousse les collectivités à recycler leur foncier déjà bâti avant toute extension. La gestion patrimoniale devient un levier de sobriété foncière : réhabilitation, densification et reconversion priment sur la cession de terrains nus.

Les titres d'occupation évoluent vers la performance environnementale. Les autorisations d'occupation temporaire et les baux emphytéotiques administratifs — qui peuvent conférer à leur titulaire des droits réels sur les ouvrages édifiés, dans le cadre fixé par le code général de la propriété des personnes publiques — intègrent de plus en plus de clauses de performance énergétique, de réversibilité et de remise en état. La rédaction de ces titres « verts » devient un savoir-faire en soi.

La pression budgétaire alimente une politique active de cessions. L'État poursuit, via la Direction de l'immobilier de l'État, un programme de cessions immobilières dont les recettes restent volatiles malgré un nombre soutenu d'opérations chaque année. Du côté des collectivités, la recherche de ressources favorise le développement de montages de type « sale and lease back », par lesquels une personne publique cède un actif pour le reprendre à bail. Ces schémas posent, à terme, des questions de maîtrise du patrimoine et de souveraineté territoriale.

L'occupation du domaine public sans titre demeure enfin une source structurelle de contentieux : expulsion des occupants sans droit ni titre et recouvrement des redevances continueront de mobiliser les personnes publiques gestionnaires.

Comment nous intervenons

À titre illustratif et non exhaustif, notre accompagnement se décline sur trois registres.

Conseil préventif

Audit patrimonial d'une collectivité : cartographie juridique des biens en vue d'une opération de valorisation, d'une cession ou d'une mise en concession, en intégrant la contrainte de sobriété foncière et les options de réhabilitation.

Contentieux

Représentation d'une personne publique dans une procédure d'expulsion d'un occupant sans droit ni titre du domaine public et recouvrement des redevances impayées. Défense des intérêts publics dans les litiges nés de l'exécution des titres d'occupation.

Structuration

Montage d'une autorisation d'occupation temporaire constitutive de droits réels ou d'un bail emphytéotique administratif pour la réhabilitation d'un équipement public, avec intégration de clauses environnementales et de réversibilité. Sécurisation des schémas de cession et de reprise à bail.