Le droit du logement et de l'habitat encadre la production, l'occupation et la réhabilitation des logements, en articulant obligations de construction, protection des occupants et exigences nouvelles de performance énergétique. Sa portée s'étend des bailleurs sociaux aux copropriétés privées, et concerne autant les communes que les opérateurs et les particuliers.

 

 

 

 

Ce que recouvre cette politique publique

 

Cette politique publique réunit plusieurs ensembles de règles :

• le logement social et les obligations de production de logements locatifs sociaux, notamment l'objectif de mixité issu de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (dite loi SRU) ;

• les rapports locatifs et les baux d'habitation, qui régissent les relations entre bailleurs et locataires ;

• le droit des copropriétés et le traitement des copropriétés en difficulté ;

• la lutte contre l'habitat indigne et les pouvoirs de police spéciale qui s'y rattachent ;

• la rénovation énergétique des logements et les obligations de performance qui en découlent ;

• la politique de la ville et la rénovation urbaine, qui ciblent les quartiers prioritaires.

 

 

 

 

Les défis à dix ans

 

La production de logements sociaux et son financement constituent le premier enjeu. La loi impose aux communes concernées d'atteindre, selon les cas, 25 % ou 20 % de logements locatifs sociaux parmi les résidences principales (art. L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation), objectif décliné par périodes triennales de rattrapage (art. L. 302-8 du même code). Dans un contexte de tension sur la construction neuve, la sécurisation du financement et la gestion du risque de carence des communes déficitaires resteront des points d'attention durables.

La rénovation énergétique forme le deuxième enjeu. Le code de la construction et de l'habitation classe les logements par niveau de performance, de la classe A à la classe G (art. L. 173-1-1), et impose qu'à compter du 1er janvier 2028 le niveau de performance des bâtiments à usage d'habitation soit compris entre les classes A et E, sous réserve d'exonérations encadrées (art. L. 173-2). Cette échéance, assortie d'un calendrier propre aux copropriétés en difficulté, structure les obligations de travaux des propriétaires bailleurs comme des copropriétés.

Le redressement des copropriétés dégradées et la lutte contre l'habitat indigne constituent le troisième enjeu. Le code prévoit des dispositifs gradués, du plan de sauvegarde à l'administration provisoire et à la déclaration de carence (auxquels renvoie l'art. L. 173-2 du code de la construction et de l'habitation), dont la mise en œuvre soulève des questions juridiques nombreuses pour les collectivités comme pour les copropriétaires.

 

 

 

 

Comment nous intervenons

 

À titre illustratif et non exhaustif, nos interventions se déploient sur trois registres.

Conseil préventif

Nous accompagnons une commune dans la sécurisation de sa trajectoire de rattrapage en logements sociaux, et nous auditons les obligations de rénovation énergétique pesant sur un bailleur ou une copropriété au regard du calendrier légal.

Contentieux

Nous défendons ou contestons un arrêté de carence ou une mesure de police de l'habitat indigne, et nous accompagnons les parties dans les litiges relatifs aux baux d'habitation et aux décisions de copropriété.

Structuration

Nous structurons le montage juridique d'une opération de rénovation urbaine ou de requalification de copropriété dégradée, et nous organisons la gouvernance des travaux de rénovation énergétique dans le respect des échéances applicables.