Encadrement des loyers : une expérimentation arrivant à terme le 25 novembre 2026

Sous-titre : Issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et prolongée par la loi 3DS, l'expérimentation a été étendue aux outre-mer par la loi du 13 juin 2025 ; un débat public sur sa pérennisation s'engage.

§1 — Situation déclenchante

Le 21 mai 2026, Le Monde a publié une tribune cosignée par cinquante maires plaidant pour le maintien et l'extension du dispositif d'encadrement des loyers, qu'ils qualifient d'outil de lutte contre les inégalités structurelles dans les zones tendues (Le Monde, 21 mai 2026).

Cette prise de parole intervient à quelques mois de l'échéance du 25 novembre 2026, terme légal de l'expérimentation introduite par la loi ELAN. Elle s'inscrit dans une séquence parlementaire d'évaluation, notamment marquée par les travaux d'une mission flash conduite à l'Assemblée nationale.

§2 — Cadre juridique

L'encadrement des loyers sous sa forme actuelle a été instauré, à titre expérimental, par l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi ELAN). L'expérimentation, initialement prévue pour cinq ans, vise les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, conduisant à des difficultés sérieuses d'accès au logement.

L'article 71 de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale (loi 3DS) a prolongé cette expérimentation jusqu'au 25 novembre 2026.

La loi du 13 juin 2025 expérimentant l'encadrement des loyers et améliorant l'habitat dans les outre-mer a étendu, pour une durée de cinq ans, un dispositif équivalent aux collectivités et départements d'outre-mer répondant à des critères analogues.

Le mécanisme repose sur la fixation, par arrêté préfectoral et après proposition de l'observatoire local des loyers, d'un loyer de référence, d'un loyer de référence majoré et d'un loyer de référence minoré, exprimés en euros par mètre carré de surface habitable. Les loyers des baux soumis au dispositif ne peuvent excéder le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques particulières du logement.

§3 — Analyse

Au 29 mai 2026, les territoires métropolitains participant à l'expérimentation, selon les éléments publics disponibles, sont Paris (depuis le 1er juillet 2019), Lille (depuis le 1er mars 2020), l'établissement public territorial Plaine Commune en Seine-Saint-Denis (depuis le 1er juin 2021), Lyon-Villeurbanne (depuis le 1er novembre 2021), l'établissement public territorial Est Ensemble en Seine-Saint-Denis (depuis le 1er décembre 2021), Montpellier (depuis le début de l'année 2022) et Bordeaux (depuis le début de l'année 2022).

L'évaluation du dispositif a fait l'objet de travaux convergents. Sur le plan parlementaire, la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale a constitué une mission flash dédiée à l'évaluation de l'encadrement des loyers, dont les travaux nourrissent la réflexion sur l'opportunité d'une éventuelle pérennisation. Sur le plan administratif, le portail Vie publique restitue les principaux constats produits par les observatoires locaux des loyers et les rapports d'évaluation, mettant en évidence des effets différenciés selon les marchés locaux.

La tribune publiée le 21 mai 2026 par cinquante maires s'inscrit dans ce contexte d'évaluation, en plaidant pour le maintien du dispositif au-delà du 25 novembre 2026 et pour son extension à de nouvelles agglomérations.

§4 — Prospective

Trois scénarios juridiques sont envisageables, sans préjuger du choix politique qui sera retenu : l'expiration de l'expérimentation au 25 novembre 2026, en l'absence de texte la prolongeant, conduirait à la cessation des arrêtés préfectoraux pris sur son fondement ; une nouvelle prolongation, par un texte législatif, dans des conditions à définir quant à la durée et au périmètre ; une pérennisation du dispositif, qui supposerait une loi modifiant le code de la construction et de l'habitation pour intégrer le mécanisme dans le droit commun et non plus à titre expérimental.

Le législateur disposera, pour décider, des évaluations parlementaires et administratives en cours. L'expérimentation outre-mer issue de la loi du 13 juin 2025 continuera, pour sa part, à courir indépendamment, selon le calendrier propre fixé par ce texte.

D'un point de vue contentieux, les recours susceptibles d'être portés au contentieux dans la période transitoire concerneront essentiellement la validité des arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence, ainsi que les litiges locatifs relatifs à l'application du complément de loyer.

Sources

1. Le Monde, tribune des 50 maires sur l'encadrement des loyers, 21 mai 2026 (consulté le 29/05/2026)

2. Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140 — https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000037639478 (consulté le 29/05/2026)

3. Loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (3DS), article 71 — Légifrance

4. Loi du 13 juin 2025 expérimentant l'encadrement des loyers et améliorant l'habitat dans les outre-mer — Légifrance

5. Assemblée nationale — Mission flash sur l'évaluation de l'encadrement des loyers — https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/organes/commissions-permanentes/affaires-economiques/missions-de-la-commission/mi-flash-evaluation-encadrement-loyers (consulté le 29/05/2026)

6. Vie publique — Encadrement des loyers : quels effets sur les locations immobilières ? — https://www.vie-publique.fr/eclairage/286835-encadrement-des-loyers-quels-effets-sur-les-locations-immobilieres (consulté le 29/05/2026)

Le présent décryptage a une vocation exclusivement informative et ne constitue pas une consultation juridique.

Signature : Pôle Urbanisme, logement, mobilités et services publics de proximité — Cabinet XXI

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