Urbanisme et logement
Le pôle Urbanisme, logement, mobilités et services publics de proximité réunit les politiques publiques qui fabriquent la ville et organisent les services du quotidien. Il s'agit d'un champ juridique dense et en recomposition rapide, marqué par la sobriété foncière, la crise du logement, la transformation des mobilités et la transformation des modes de gestion des services locaux. Le cabinet y intervient comme conseil d'expertise, à distance de tout militantisme, pour sécuriser les projets, fiabiliser les procédures et défendre les intérêts de ses clients publics et privés.
Les politiques du pôle
Ce pôle se déploie en six composantes complémentaires, chacune faisant l'objet d'une page dédiée. Elles couvrent l'ensemble de la chaîne, depuis la planification stratégique des territoires jusqu'à la réalisation des équipements et à la gestion des services rendus aux habitants.
Urbanisme et planification territoriale
Cette composante regroupe les documents qui organisent l'usage des sols et la vocation des territoires, du schéma régional aux plans locaux en passant par les schémas de cohérence territoriale. Elle traite de l'élaboration, de la révision et de la mise en compatibilité de ces documents, ainsi que de leur articulation avec les objectifs de sobriété foncière. Elle suppose une lecture combinée du droit de l'urbanisme et du droit de l'environnement, dans un cadre normatif en évolution constante.
Autorisations et contentieux de l'urbanisme
Cette composante couvre la délivrance et la sécurisation des autorisations d'urbanisme, permis et déclarations préalables, ainsi que le contentieux qui s'y attache. Elle intègre les règles propres au procès administratif de l'urbanisme, dont l'intérêt à agir, la cristallisation des moyens et la régularisation des autorisations en cours d'instance. Elle se trouve au point de rencontre entre la rapidité attendue des projets et le droit au recours, dans un domaine où la fiabilité juridique de la décision conditionne la réussite de l'opération.
Aménagement opérationnel et maîtrise foncière
Cette composante traite de la conception et de la conduite des opérations d'aménagement, des zones d'aménagement concerté aux lotissements et aux opérations de renouvellement urbain. Elle recouvre les outils de maîtrise du foncier, dont l'expropriation pour cause d'utilité publique, le droit de préemption et les concessions d'aménagement. Elle appelle une maîtrise des montages contractuels et financiers et de leur articulation avec les exigences de recyclage du foncier déjà urbanisé.
Logement, habitat et politique de la ville
Cette composante réunit les politiques de production de logements, de logement social, de rénovation de l'habitat et de cohésion urbaine. Elle couvre les obligations de mixité sociale, la décence et la performance énergétique des logements, le traitement des copropriétés dégradées et le renouvellement des quartiers prioritaires. Elle constitue l'un des champs les plus sensibles du pôle, à la croisée des contraintes économiques, sociales et environnementales.
Mobilités et infrastructures de transport
Cette composante traite de l'organisation des mobilités et de la réalisation des infrastructures de transport. Elle recouvre la compétence des autorités organisatrices, les services ferroviaires régionaux et leur ouverture à la concurrence, les services express régionaux métropolitains, les transports urbains et les politiques de qualité de l'air. Elle suppose une articulation fine entre droit des transports, commande publique et procédures d'aménagement.
Services publics locaux de proximité et commande publique de travaux
Cette composante couvre l'organisation et la gestion des services publics du quotidien, eau, assainissement, déchets, énergie, ainsi que les modes de gestion mobilisés, régie, délégation de service public et marchés. Elle intègre la commande publique de travaux et le cadre de la maîtrise d'ouvrage publique, depuis la passation jusqu'à l'exécution et la réception des ouvrages. Elle appelle une maîtrise combinée du droit des contrats publics, du droit de la construction et des règles propres aux services publics.
Les défis du pôle
Six problématiques structurantes dessinent le paysage juridique du pôle pour la période 2026-2036. Elles sont présentées sous l'angle de l'expertise et de l'anticipation, sans prise de position sur les choix politiques sous-jacents.
Décliner la sobriété foncière dans les documents de planification
L'objectif de zéro artificialisation nette, inscrit par la loi Climat et résilience du 22 août 2021 puis aménagé par la loi du 20 juillet 2023, impose une réduction progressive de la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers. Son calendrier d'intégration aux documents de planification s'échelonne, les schémas régionaux ayant dû être adaptés à compter de fin 2024 et les schémas de cohérence territoriale puis les plans locaux d'urbanisme devant l'être à l'horizon 2027 et 2028. Le défi consiste à territorialiser cet objectif et à sécuriser des documents d'urbanisme exposés au contentieux, dans un cadre normatif encore mouvant.
Sécuriser les autorisations face au contentieux de l'urbanisme
La loi du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement, partiellement validée par le Conseil constitutionnel le 20 novembre 2025, prolonge un mouvement continu de rationalisation du contentieux de l'urbanisme destiné à raccourcir les délais et à fiabiliser les autorisations. Les mécanismes de cristallisation des moyens, d'encadrement de l'intérêt à agir et de régularisation en cours d'instance redessinent l'équilibre entre rapidité des projets et droit au recours. Le défi est d'anticiper les motifs récurrents de fragilité des autorisations et de sécuriser la conduite des opérations face à un risque contentieux persistant.
Répondre à la crise du logement et aux obligations de mixité sociale
Le dispositif de l'article 55 de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains continue d'imposer aux communes concernées un taux de logement social et des objectifs de rattrapage par périodes triennales, assortis de prélèvements et de constats de carence. Sa mise en œuvre s'inscrit dans un contexte de baisse de la production neuve et de tension durable sur le parc locatif. Le défi juridique tient à l'accompagnement des collectivités et des opérateurs dans la programmation du logement social et la gestion des bilans triennaux, sous contrôle préfectoral.
Accompagner la rénovation énergétique et le traitement des copropriétés
Le calendrier de décence énergétique issu de la loi Climat et résilience interdit progressivement la location des logements les plus énergivores, les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, puis ceux n'atteignant pas au moins la classe E, ce qui exclut la classe F, à compter du 1er janvier 2028, avec un report au 1er janvier 2033 pour les copropriétés en difficulté. Une proposition de loi examinée en 2025 vise à clarifier ces obligations et à sécuriser leur application, en particulier en copropriété, sans modifier le calendrier. Le défi consiste à accompagner propriétaires, bailleurs et copropriétés dans la mise en conformité, le financement des travaux et la gestion des copropriétés en difficulté.
Organiser la transformation des mobilités et l'ouverture à la concurrence
La loi du 27 décembre 2023 relative aux services express régionaux métropolitains a doté les territoires d'un cadre pour développer des offres de transport multimodales autour des grandes agglomérations. Parallèlement, l'ouverture à la concurrence des services ferroviaires régionaux conduit les régions à mettre en concurrence l'exploitation de leurs lignes, tandis que les politiques de qualité de l'air et de restriction de circulation continuent d'évoluer. Le défi est de sécuriser la gouvernance, le financement et les procédures de mise en concurrence de ces projets de long terme.
Maîtriser la commande publique de travaux et les modes de gestion des services locaux
La réalisation des équipements publics et la gestion des services de proximité reposent sur des montages contractuels exigeants, des marchés de travaux et de la maîtrise d'ouvrage publique aux délégations de service public et concessions. La transformation des compétences locales, notamment en matière d'eau et d'assainissement, et l'évolution attendue de la décentralisation recomposent la répartition des responsabilités entre niveaux de collectivités. Le défi consiste à sécuriser la passation et l'exécution de ces contrats et à accompagner les collectivités dans le choix et la structuration de leurs modes de gestion.
Missions types
À titre illustratif et non exhaustif, le cabinet intervient selon trois modes complémentaires, mobilisés ensemble ou séparément selon les besoins du client.
Conseil préventif
Sécuriser l'élaboration ou la révision d'un plan local d'urbanisme au regard de la sobriété foncière.
Fiabiliser un permis de construire ou d'aménager avant sa délivrance pour réduire le risque contentieux.
Auditer la situation d'une commune au regard de ses obligations de logement social.
Accompagner un bailleur ou une copropriété dans la mise en conformité énergétique du parc.
Conseiller une autorité organisatrice sur la gouvernance d'un projet de mobilité.
Contentieux
Défendre ou contester un permis de construire ou une autorisation d'aménager devant le juge administratif.
Conduire un recours contre un document d'urbanisme ou une déclaration d'utilité publique.
Assister un opérateur dans un litige relatif à un marché de travaux ou à une délégation de service public.
Représenter une collectivité dans un contentieux foncier ou d'expropriation.
Structuration
Monter une opération d'aménagement et son outil foncier, zone d'aménagement concerté ou concession.
Structurer un programme de production de logements et de logement social.
Organiser une délégation de service public ou un changement de mode de gestion d'un service local.
Accompagner une région dans la mise en concurrence d'un service ferroviaire régional.
Publications et formations
Campus XXI · Formations
Sobriété foncière et zéro artificialisation nette : adapter ses documents d'urbanisme.
Sécuriser une autorisation d'urbanisme face au contentieux : intérêt à agir, cristallisation et régularisation.
Décence énergétique et copropriétés : maîtriser les obligations de rénovation du parc locatif.
Prospectives XXI · Publications
Fabriquer la ville sobre : lecture juridique de la planification et de la maîtrise foncière.
Crise du logement : panorama des leviers juridiques de la production et de la mixité sociale.
Mobilités et services express régionaux métropolitains : gouvernance, financement et concurrence.